Poucas situações geram tanta insegurança quanto assinar um contrato de compra de imóvel na planta, organizar a vida em torno da data de entrega e descobrir que a obra não vai ficar pronta. O aluguel continua correndo, as parcelas continuam vencendo e a construtora responde com prazos sucessivos.
A boa notícia é que a lei brasileira trata o tema de forma objetiva. Existe um prazo de tolerância mas ele tem limite, e ultrapassado esse limite o comprador passa a ter direitos concretos.
O prazo de tolerância de 180 dias
A Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964), admite que o contrato preveja um prazo adicional de até 180 dias corridos para a entrega da unidade. Dentro desse período, o atraso não gera penalidade para a incorporadora.
Há, porém, uma condição essencial: a cláusula precisa estar prevista no contrato de forma clara e destacada. Não basta uma menção diluída em meio ao texto. Se a previsão não existe ou não atende a essa exigência, o atraso passa a contar da data originalmente prometida.
Essa é, na prática, a primeira coisa a verificar: o que exatamente o seu contrato diz e como diz.
O que acontece quando o atraso ultrapassa a tolerância
Vencidos os 180 dias sem a entrega, a lei abre duas alternativas ao comprador que está em dia com suas obrigações. A escolha é dele, não da construtora.
Primeira alternativa: manter o contrato e receber indenização. Nesse caso, a lei prevê o pagamento de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculado proporcionalmente aos dias e com correção monetária. A indenização é devida por ocasião da entrega da unidade.
Segunda alternativa: pedir a resolução do contrato. O comprador devolve o negócio e tem direito à restituição integral de tudo o que pagou, acrescida da multa contratual, em prazo que a lei fixa em até 60 dias corridos contados da resolução.
São caminhos excludentes: escolhido um, não se acumula o outro. A decisão depende de fatores concretos quanto já foi pago, se houve financiamento, se o imóvel ainda interessa, qual a real perspectiva de conclusão da obra.
A devolução dos valores pagos
Quando a rescisão decorre de culpa da construtora, a devolução deve ser integral. O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento na Súmula 543, segundo a qual, desfeito o contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas é imediata integral quando a culpa é exclusiva do vendedor, e apenas parcial quando quem deu causa ao desfazimento foi o comprador.
É um ponto relevante porque muitos contratos preveem retenções elevadas em qualquer hipótese de rescisão, inclusive naquelas em que o descumprimento partiu da própria incorporadora.
E a indenização pelo tempo em que o imóvel ficou indisponível
Além da multa, discute-se com frequência a indenização pela privação do uso do bem o valor que o comprador deixou de aproveitar, seja porque continuou pagando aluguel, seja porque deixou de receber renda do imóvel adquirido.
O tema exige cuidado. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a cláusula penal moratória prevista em contrato tem natureza de prefixação das perdas e danos decorrentes do atraso, o que, em regra, afasta a cumulação com pedido autônomo de lucros cessantes. A estratégia processual, portanto, depende do que o contrato estabelece e do que efetivamente se pretende demonstrar.
O que reunir antes de procurar um advogado
A qualidade da análise depende diretamente da documentação. Vale organizar previamente:
- O contrato de compra e venda ou de promessa, com todos os aditivos assinados;
- O quadro-resumo e o memorial descritivo do empreendimento;
- Os comprovantes de todos os pagamentos realizados;
- As mensagens, e-mails e comunicados trocados com a construtora, inclusive avisos de prorrogação;
- O material publicitário do lançamento, que integra a oferta e vincula o fornecedor;
- Comprovantes de despesas suportadas em razão do atraso, como recibos de aluguel.
Uma palavra sobre o tempo
O atraso na entrega tende a se prolongar justamente porque o comprador aguarda. Cada mês de espera passiva costuma reduzir a força da posição contratual e dificultar a produção da prova. Ainda que a decisão seja aguardar a conclusão da obra, é prudente formalizar a inconformidade por escrito e preservar todo o histórico da relação.
Há prazos legais a observar tanto para a cobrança das penalidades quanto para o pedido de rescisão. Uma análise inicial do contrato costuma esclarecer, em pouco tempo, qual caminho oferece a melhor relação entre resultado esperado e risco.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individualizada do caso concreto, que depende do exame do contrato e da documentação específica.
Dr. Sergio Crespim — OAB/SP nº 303.808
