É uma situação comum no Vale do Paraíba: a família mora no imóvel há décadas, paga IPTU, fez benfeitorias, mas o registro continua em nome de terceiro ou nem sequer existe matrícula individualizada. O imóvel funciona como lar, mas não funciona como patrimônio.
A consequência aparece quando é preciso vender, financiar, dar em garantia ou fazer inventário. Sem registro, nada disso se resolve.
Regularizar é possível mas o caminho varia
Não existe uma solução única. O procedimento adequado depende de como o imóvel foi adquirido, de quanto tempo dura a ocupação e da situação registral do bem. Entre os caminhos previstos em lei estão:
- Usucapião, judicial ou extrajudicial, quando a posse é prolongada, mansa e pacífica, e estão preenchidos os requisitos da modalidade aplicável;
- Adjudicação compulsória, quando existe contrato de compra e venda quitado, mas o vendedor não outorga a escritura;
- Retificação de registro, quando há erro ou divergência de área e descrição na matrícula;
- Regularização fundiária, em núcleos urbanos consolidados, com participação do Município.
A escolha errada do procedimento é a principal causa de processos que se arrastam por anos sem solução. Por isso o diagnóstico inicial vale mais do que a pressa.
O que reunir antes de começar
Uma análise preliminar consistente costuma exigir a certidão da matrícula do imóvel atualizada, os carnês de IPTU dos últimos anos, contas de consumo em nome do ocupante, qualquer contrato ou recibo relativo à aquisição e a indicação de pessoas que possam confirmar o tempo de ocupação.
Vale registrar que a via extrajudicial, feita diretamente no cartório, tornou-se viável em diversas hipóteses e costuma ser mais rápida do que o processo judicial quando o caso preenche os requisitos.
Por que não deixar para depois
A regularização tende a ficar mais difícil com o tempo. O falecimento de quem consta no registro, a dispersão de herdeiros, a perda de documentos e o desaparecimento de testemunhas transformam um procedimento simples em uma disputa complexa. Regularizar cedo é sempre mais barato do que regularizar tarde.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individualizada do caso concreto, que depende do exame da documentação específica do imóvel.
Dr. Sergio Crespim
OAB/SP nº 303.808
